Energiatehokkuus on yksi merkittävimmistä asuinkiinteistön arvoon ja ylläpidon kustannuksiin vaikuttavista tekijöistä. Energiatodistuksessa arvioidaan rakennuksen laskennallinen energiankulutus, ja siksi se on noussut tärkeäksi työkaluksi kiinteistöjen vuokraus- ja ostotilanteissa.
Paremman energialuokan kohteiden myyntihinnat ovat keskimäärin heikon luokituksen rakennuksia korkeampia ja ilmiö on viime vuosina korostunut energian hintojen nousun myötä. Energiakustannukset heijastuvat suoraan kiinteistösijoittajien saamiin tuottoihin, vuokralaisten maksamiin vuokriin ja asukkaiden taloyhtiövastikkeisiin. Ei ihmekään, että aihe puhuttaa niin taloyhtiöiden hallituksissa kuin kiinteistösijoittajien keskuudessa.
Ympäristön, vastuullisuuden ja energiansäästämisen rooli asumisessa ja rakentamisessa painottuu jatkossa voimakkaammin myös lainsäädännöllisten velvoitteiden myötä, sillä EU on asettanut tavoitteeksi tehdä Euroopan rakennusalasta hiilineutraalia vuoteen 2050 mennessä. Vaikka tuo tavoite on ajallisesti vielä vuosikymmenten päässä, sen saavuttamiseksi säädetyt välitavoitteet ovat kaikilla rakentajilla ja kiinteistönomistajilla edessä jo muutaman vuoden kuluttua.
Merkit viittaavat siis siihen, että hintaerot energialuokkien välillä tulevat levenemään. Kiinteistömarkkinoilla heikon energialuokan kohteista on ruvettu puhumaan ”ruskeina kiinteistöinä” joiden arvo laskee, mikäli omistajat eivät ryhdy toimiin hinta- ja hiiliriskien minimoimiseksi.
Mihin seikkoihin kerrostalojen ja muiden asuinkiinteistöjen arvon kehityksessä kannattaa lyhyellä ja pitkällä aikavälillä kiinnittää huomiota? Entä mikä rooli rakennuksen energiatehokkuudella on kiinteistön myyntiarvon määrittämisessä?
Mitä ovat rakennuksen energiatodistus ja energialuokka ja miksi ne ovat oleellisia kiinteistön arvon määrityksessä?
Kiinteistön energialuokka käy ilmi energiatodistuksesta, jota tarvitaan vuokraus- ja ostotilanteissa kiinteistöjen energiatehokkuuden vertailuun.
Energialuokkiin käytetään asteikkoa A-G, jossa G vastaa energiatehokkuudeltaan matalinta 15 % jäsenvaltion kansallisesta rakennuskannasta. Energiatodistuksen sisältämä E-luku antaa laskennallisen vertailuluvun rakennuksen energiatehokkuudesta arvioituun energiankulutukseen, lämmitystapaan ja energiamuotoon perustuen. Lämpötiiviit, uusiutuvaa energiaa hyödyntävät talot pärjäävät E-luvun ja energialuokan vertailussa hyvin esimerkiksi fossiilisilla polttoaineilla lämmitettäviin rakennuksiin verrattuna.
Kokonaisuudessaan energiatodistus auttaa ostajaa arvioimaan rakennuksen ympäristöystävällisyyttä, energiankulutusta ja mahdollisia tulevia energiaremontteja energiatodistuksessa usein annettujen toimenpide-ehdotusten pohjalta. Näin ollen energiatodistus on arvokas työkalu kiinteistön arvon määrittämiseksi.
Paine energiauudistuksille on suurin heikon energialuokan kohteissa
ARAn tilastojen mukaan jopa 40 prosenttia Suomen 68 000 kerrostalosta kuuluu alimpiin energialuokkiin F ja G. Nykytilassa moni taloyhtiö maksaa ylimääräistä laskua hukkaan vuotavasta lämmöstä. Pelkästään tämä tekee energiaremontista monille taloyhtiölle taloudellisesti kannattavaa, mutta rinnalle on pian tulossa myös lainsäädännöllisiä velvoitteita, joiden vuoksi merkittävä osa Suomen taloyhtiöistä on energiaremontoitava viimeistään 2030-luvulle tultaessa.
EU hyväksyi 14.3.2023 kannan, jonka mukaan kaikkien asuinrakennusten olisi saavutettava vähintään energialuokka E vuoteen 2030 mennessä ja D vuoteen 2033 mennessä. Uusien rakennusten olisi oltava päästöttömiä vuodesta 2028 alkaen ja peruskorjattavissa asuinrakennuksissa tavoitteen tulisi täyttyä vuoteen 2032 mennessä.
Hyvät uutiset heikon energialuokan kiinteistöjen omistajille on, että aikaa on vielä riittävästi energiauudistusten suunnitteluun ja toteutukseen, vaikka uudistusten kanssa ei kannata jäädä viivyttelemään. Lainsäätäjät eivät myöskään aja siirtymää puhtaampiin energiamuotoihin pelkästään kepillä, vaan tarjoavat niiden tueksi verohelpotuksia ja muita tukia. Esimerkiksi suurimmat maalämpöpumput Suomessa kuuluvat alennettuun sähköveroluokkaan.
Heikko energiatehokkuus sisältää sekä hiili- että hintariskin
EU-komission ja kansallisten säätelijöiden kiristäessä ruuvia ilmastopäästöjen saavuttamiseksi heikosta energialuokasta on tulossa energiatehottomien kiinteistöjen omistajille rakennusten arvoon vaikuttava haittatekijä.
Vähähiilisyys ja energiatehokkuus korostuvat kiinteistön myyntihinnan muodostuksessa. Kiinteistösijoittajat etsivät portfolioonsa vihreitä kiinteistöjä ja karttavat kohteita, joiden kilpailukykyä varjostavat heikko energiatalous ja hiiliriski. Euroopan suurkaupungeissa vihreiden kohteiden vuokratulot ovat 5-10 prosenttia ruskeita verrokkeja suurempia ja pohjoismaisilla markkinoilla vihreät kohteet saavat rahoitusta noin 5 prosenttia ruskeita kiinteistöjä edullisemmin.
Energiatodistuksen sisältö on vaikuttaa etenkin ympäristöystävällisyyttä arvostaville ostajille asuntokaupoilla, mutta koska energiakulut muodostavat suuren lohkon rakennuksen ylläpitokustannuksista, energiatodistuksessa arvioidun energiatehokkuuden merkitystä kiinteistön arvon määrittämisessä ei voi ohittaa. Heikon energialuokan kohteiden omistajat joutuvat maksamaan energiasta enemmän, maksamaan korkeampia korkoja, laskemaan tuotto-odotuksiaan ja varautumaan pettymyksiin myydessään kiinteistöjä eteenpäin.
Miten energialuokkaa ja siten kiinteistön arvoa voi parantaa?
Energiatehokkuustoimia ei tule arvioida rakentamisen kulueränä, vaan investointina. Energiakustannusten laskun tuovat säästöt maksavat remontin takaisin usein huomattavan lyhyellä aikajaksolla ja elinkaarikustannusten laskiessa myös kiinteistön myyntiarvo nousee. Usein energiahankkeen mahdollistamat säästöt ovat isommat kuin investoinnin hoitolainan ja ylläpidon yhteiset kustannukset vuositasolla.
Heikon energialuokan kiinteistöt ovat tyypillisesti vanhoja, esimerkiksi öljylämmitteisiä kohteita. Siirtymällä maalämpöön ja poistoilmalämpöpumppuihin on mahdollista parantaa rakennuksen energialuokkaa usealla asteella. Kiinteistön energiatehokkuuden parantaminen ei kuitenkaan aina vaadi järeitä, rakennuksen koko lämmitystekniikan uudistuksia. Laajasta keinovalikoimasta voi kiinteistön erityispiirteet huomioiden poimia kullekin kohteelle laajasta valikoimasta kaikista kannattavimmat toimet.
Jos kiinteistöjen omistajat ja taloyhtiöt eivät ryhdy toimiin, riski omaisuuden arvon heikkenemisestä kasvaa. Siksi passiivisuutta ei voi suositella kenellekään strategiaksi.
Etsitkö kumppania kiinteistösi tai taloyhtiösi energialuokan parantamiseen?
LeaseGreen etsii taloudellisimmat toimenpiteet e-luvun pienentämiseksi ja toteuttaa markkinoiden järkevimmät energiaremontit avaimet käteen -palveluna, suunnittelusta toteutukseen ja elinkaaren aikaiseen tukeen asti. Suorituskykytakuulla.
Mietimme jokaisen hankkeen yksilöllisesti emmekä tyydy helppoihin standardiratkaisuihin. Laatimamme ratkaisut ovat aina konservatiivisesti arvioituja ja tulokset olemme valmiita todentamaan asiakkaalle jatkuvalla palvelulla, jossa järjestelmiä viritetään käytön aikana ja tunnistetaan lisäpotentiaalia kiinteistön energiatehokkuuden edistämiselle.
Yhteydenotto lomake – yksinkertaistettu
Blogeihin, artikkeleihin jne
