EU-komission tuoreen direktiiviehdotuksen mukaan rakennusten energiatehokkuusvaatimuksia kiristettäisiin niin, että julkisten kiinteistöjen ja toimitilojen energialuokka pitää nostaa vähintään tasolle F vuoteen 2027 mennessä ja tasolle E vuoteen 2030 mennessä. Asuinkerrostalojen energialuokka pitäisi saada tasolle F vuoteen 2030 mennessä ja tasolle E vuonna 2033.
Vuosi 2033 saattaa tuntua vielä kaukaiselta. Siihen on toisaalta yhtä pitkä matka kuin vuoteen 2011. Aikaa on riittävästi, jotta vaaditut energiaparannukset voidaan suunnitella ja toteuttaa huolellisesti, mutta pitkään viivyttelyyn ei ole syytä.
Kiinteistösijoittamisen ammattilaiset puhuvat jo niin sanotusta ruskeasta alennuksesta (brown discount), joka heijastuu kiinteistöjen hintoihin. Energiatehokkuuden ja vähähiilisyyden merkitys korostuvat hinnan muodostuksessa. Sijoittajat haluavat hankkia omistukseensa vihreitä kiinteistöjä ja karttavat ruskeita kohteita, joiden kilpailukykyä heikko energiatalous ja hiiliriski varjostavat.
Pahimmassa tapauksessa kiinteistö ei löydä ostajaa millään hinnalla. Kohteelle saattaa löytyä kiinnostunut ostajakin, mutta jos tämä ei saa lainarahoitusta, kauppa jää tekemättä.
Helsingissä lähes joka viidennen toimistotalon energialuokka edustaa tasoa F tai G. Asuinkerrostalojen tilanne on vielä vaikeampi. ARAn tilastot osoittavat, että noin 40 prosenttia kerrostaloista sijoittuu tuohon luokkaan, johon paine kohdistuu.
Suomessa on 68 000 kerrostaloa ja 85 000 rivitaloa. Kymmenille tuhansille suomalaisille kiinteistöille on tulossa jonkinlainen remonttipakko, josta näiden kiinteistöjen omistajat toki hyötyvät pitkällä aikavälillä.
Energiaremontit ovat haasteellisia varsinkin suurten kaupunkien keskustoissa, joissa maalämpö ei usein tule kyseeseen tiheän tunneliverkoston takia. Parannusta pitää silloin etsiä useiden kymmenien pienempien toimien kokonaisuudesta. Passiivisuutta ei voi suositella kenellekään strategiaksi. Jos kiinteistöjen omistajat ja taloyhtiöt eivät ryhdy toimiin, riski omaisuuden arvon heikkenemisestä kasvaa.
Tämän päivän viisaudella on vaikea arvioida ruskean alennuksen suuruusluokkaa. Ilmiön vaikutus näkyy kuitenkin pohjoismaisilla markkinoilla jo nyt siten, että vihreät kohteet voivat saada rahoitusta noin viisi prosenttia ruskeita kohteita edullisemmin. Vihreiden kohteiden vuokratulot ovat Euroopan suurkaupungeissa 5–10 prosenttia suurempia kuin ruskeiden verrokkien.
Tämä muutos ei vielä näy juurikaan Helsingissä. Vähäisilläkin ennustajan lahjoilla voidaan kuitenkin arvioida, että pian se näkyy.
Hintariski voimistuu, kun EU-komissio ja kansalliset sääntelijät ottavat uusia keppejä ja porkkanoita käyttöön. Ruskeiden kiinteistöjen omistajat joutuvat luopumaan osasta tuottoja, maksamaan energiasta enemmän, maksamaan korkeampia korkoja ja varautumaan pettymyksiin myydessään kiinteistöjä eteenpäin.
On viisasta varautua siihen, että tulevaisuudessa eri energialuokkien hintaerot levenevät. Energialuokkien näkyvyys ja vaikutus kasvaa luultavasti myös Suomen kiinteistömarkkinoilla 2020-luvun loppua kohti. Merinäköalan arvo pysyy. Miellyttävää naapurustoa arvostetaan edelleen. Entistä useammat toimistojen ja asuntojen ostajat valitsevat kuitenkin talon, jossa on maalämpö ja aurinkosähköt.
Kirjoittajat Tuomas Vuorinen ja Jonni Ahonen uskovat, että ruskea alennus voi vielä yllättää. Vuorinen on JLL:n strategisen konsultoinnin johtaja ja Jonni Ahonen LeaseGreenin toimitusjohtaja.
