Kiinteistön Opex eli operatiiviset kulut tarkoittavat kiinteistön päivittäisiä kuluja. Näihin kuuluvat esimerkiksi ylläpito- ja huoltokustannukset sekä energia- ja vesimaksut. Kun näitä kuluja hallitaan kiinteistössä tehokkaasti, voidaan vuokrat pitää houkuttelevina ja varmistaa omistajalle hyvä kassavirta. Operatiivisten kulujen hallinta ja optimointi ovatkin keskeisiä kiinteistöhallinnan ja sijoitusten kannattavuuden kannalta. Miten näitä kuluja voi sitten vähentää? Avainasemassa ovat kilpailukykyiset sopimukset, energian ja talotekniikan optimointi sekä säännöllinen huolto ja automaatiojärjestelmien käyttö.
Kiinteistön opex eli operatiiviset kulut – miksi operatiiviset kulut ovat tärkeitä?
Operatiiviset kulut muodostavat merkittävän osan kiinteistöhallinnan kokonaiskustannuksista. Kiinteistön omistajan kannalta on olennaista ymmärtää tarkasti operatiivisten kulujen rakenne ja löytää niistä optimoitavaa. Muutokset energian kulutuksessa ja hinnoissa vaikuttavat suoraan energialaskuihin. On tärkeää, että talotekniikka toimii suunnitellusti ja koko kiinteistö käyttää energiaa oikein. Ylimääräinen energiankulutus tulee kalliiksi.
Miksi operatiiviset kulut voivat nousta korkeiksi?
Operatiiviset kulut voivat nousta liian korkeiksi useista syistä. Yksi merkittävä tekijä on energian hintojen nousu, mikä voi vaikuttaa suoraan kiinteistön energiakuluihin. Lisäksi kiinteistön huoltokustannukset voivat kasvaa esimerkiksi markkinatilanteen muutosten takia. Osa kaukolämmön toimittajista on joutunut viime vuosina nostamaan energiamaksujaan selvästi inflaatiota nopeammin. Esimerkiksi Helsingissä kerrostaloasujan lämpölasku oli keväällä 2023 liki 80 % suurempi kuin samaan aikaan kolme vuotta aiemmin (Yle). Näitä kulujen nousuja kiinteistön omistajat eivät ole voineet estää eivätkä kilpailuttaa, mikäli kiinteistössä aiotaan hyödyntää kaukolämpöä jatkossakin.
Kiinteistön opex parantaminen – kuinka pienentää operatiivisia kuluja?
Kiinteistösijoituksen tavoitteena on tuottaa omistajilleen positiivista kassavirtaa, ja tuotot tulevat tyypillisimmin vuokralaisten maksamista vuokrista. Operatiiviset kulut katetaan tyypillisesti vuokratuloilla. Vuokria ei kuitenkaan voi loputtomasti nostaa, sillä vuokrataso määrittää kiinteistön kilpailukyvyn alueen vuokralaismarkkinoilla.
Miten kiinteistön operatiivisia kuluja voidaan parantaa? Omistajan on tärkeää selvittää operatiivisten kulujen rakenne ja löytää niistä optimoitavaa. Sitä kautta vuokrat saadaan pidettyä kilpailukykyisinä ja samaan aikaan omistaja saa sijoituksestaan positiivista kassavirtaa. Kiinteistön operatiivisen kassavirran parantaminen lähtee kilpailukykyisistä sopimuksista, energianhuollosta ja talotekniikan optimoinnista. Automaatiojärjestelmät ja säännöllinen huolto voivat auttaa välttämään energiahukkaa ja pienentää käyttökustannuksia merkittävästi.
Talotekniikan osaavalla ja tarkoilla säädöillä saavutetaan tyypillisesti jopa 10 % säästöt vuosittaisessa energialaskussa. Moderniin talotekniikkaan investoimalla voi vielä tuostakin tasosta pudottaa 10–30 % lähtötason mukaan. Isoimpia vaikutuksia saa yleensä lämmöntuottotapaa muuttamalla. Kaukolämmöstä maalämpöön siirtymällä voi kiinteistön lämmityskulut pudota jopa 50–70 % lähtötilanteesta.
Vinkit operatiivisten kulujen leikkaamiseen energialaskujen osalta:
Operatiivisten kulujen hallinta on avainasemassa kiinteistöhallinnan kustannustehokkuuden parantamisessa. Tässä on muutamia konkreettisia vinkkejä, joiden avulla voit pienentää energialaskuja ja parantaa kiinteistön operatiivista kassavirtaa:
- Selvitä kiinteistön käyttäjien tarpeet ja tavat käyttää tiloja
- Säädä talotekniikka palvelemaan täsmällisesti käyttäjien tarpeita.
- Varmista, että laitteet toimivat oikein ja niiden huoltosuunnitelmia noudatetaan.
- Kouluta ylläpitohenkilöstö seuraamaan ja säätämään modernia talotekniikkaa.
- Selvitä mahdollisuudet hyödyntää kiinteistön sisäisiä energioita uudelleen.
- Selvitä erilaisten lämpöpumppuratkaisujen käyttömahdollisuudet.
- Selvitä aurinkosähkön ja akkuratkaisujen hyödyntämismahdollisuudet.
- Huolehdi aina, että kiinteistö käyttää energiaa oikein ja tilojen käyttäjillä on hyvä olla.
Kiinteistön operatiivisten kulujen optimointi edellyttää jatkuvaa seurantaa ja panostusta energiatehokkuuteen sekä sopimusten kilpailukykyisyyteen. Näiden avulla kiinteistönhallinto voi varmistaa positiivisen kassavirran omistajalleen ja kiinteistön kilpailukyvyn markkinoilla.
Yhteydenotto lomake – yksinkertaistettu
Blogeihin, artikkeleihin jne
