Johda tiedolla, älä luulolla

Ari Taiponen
Tiedolla on helpompi johtaa kiinteistöjä kuin mutu-tuntumalla. Älyllistämisen tavoitteeksi kannattaa asettaa paras versio talosta.

Korjaat vian, kun joku valittaa, tai pyydät jonkun korjaamaan sitten kun ehtii. Jos valituksia on paljon, palvelet ensimmäisenä sitä ihmistä, joka huutaa kovimmalla äänellä. Teet parhaasi, mutta joudut usein ajamaan miljoonien eurojen arvoisia kiinteistöjä mutu-tuntumalla. Näin tapahtuu, koska tilannekuva on hajonnut erillisiin taloteknisiin järjestelmiin ja hyödyllisen tiedon hahmottaminen johtamisen tueksi on vaikeaa. Ja kun työpäiväsi päättyy, käynnistät 40 000 euron arvoisen auton, jonka tietojärjestelmä on selvästi kehittyneempi kuin yhdenkään hallinnoimasi kiinteistön.

Edellä esittämäni lyhyt tarina on yksinkertaistettu ja hieman kärjistettykin kuvaus monien ammattimaisten kiinteistönomistajien arjesta. Kiinteistöalan edelläkävijöille se alkaa edustaa jo eilispäivää, mutta suuri enemmistö painii vielä tämäntapaisten ongelmien kanssa. Talotekniikan eri-ikäiset järjestelmät tuottavat vaihtelevasti tietoa. Kokonaiskuva jää vajaaksi, koska tietoja säilytetään omissa siiloissaan eivätkä ne keskustele keskenään.

Kiinteistön kunnossapidon ja huollon uusi ajattelu nostaa parhaan käytännön lähtökohdaksi kiinteistön käyttäjän, esimerkiksi toimistokiinteistön vuokralaisten tyytyväisyyden. Järjestelmien tuottamat tiedot linkitetään ja analysoidaan sellaiseen muotoon, joka hyödyttää parhaalla tavalla kiinteistön olosuhteista vastaavia ammattilaisia.

Tietoa ryhdytään hyödyntämään systemaattisesti ja ennakoivasti. Oireet havaitaan jo ennen kuin jokin paikka hajoaa.

Käyttäjien tyytyväisyys on todella hyvä mittari, koska huonot olosuhteet ovat lähes poikkeuksetta oire siitä, ettei kiinteistö toimi teknisesti suunnitellulla tavalla. Tämä johtaa usein myös taloudellisiin ongelmiin. Kiinteistö saattaa tuhlata energiaa – tai menettää osan tuotoistaan, kun tyytymättömät vuokralaiset muuttavat pois.

Useiden satojen kiinteistöjen tuottamaan tietoon perehtyneenä rohkenen väittää, että käänne parempaan tapahtuu myös muissa mittareissa, kun olosuhteet laitetaan kuntoon. Energiatehokkuus paranee, kun raikasta ilmaa, lämpöä ja viileää jaetaan hallitusti sinne, missä sitä tarvitaan eikä muualle. Energiankulutuksen optimointi johtaa parhaaseen tulokseen myös kiinteistön aiheuttamien ilmastopäästöjen kannalta.

LeaseGreen tarkkailee ja analysoi asiakkaidensa kiinteistöjä niin sanottujen digitaalisten kaksosten avulla. Kyse on talotekniikan keskeisten järjestelmien kuten rakennusautomaatioon liitettyjen ilmanvaihtokoneiden, lämmönvaihtimien, jäähdytyskoneiden, lämpöpumppujen ja aurinkovoimalaitosten virtuaalisista kopioista. Yhdistämme niiden tuottamaan tietoon kiinteistön eri osien lämpötilaa, kosteutta ja CO2-pitoisuutta mittaavien antureiden datan, energiankulutustiedot sekä näillä vyöhykkeillä toimivien ihmisten palautteet. Ne kerätään kyseiseen kiinteistöön räätälöidyllä applikaatiolla.

Kiinteistön johtamisesta tehdään kokonaisvaltaista, aktiivista ja kaksisuuntaista. LeaseGreenin asiantuntijat seuraavat talon tekniikkaa etänä. He optimoivat  järjestelmien toimintaa sen perusteella, mitä taivaalla tai maan alla tapahtuu. Tekoälyn tukema järjestelmä säätää talon tekniikkaa sääennusteiden perusteella ja tarkkailee maalämpöjärjestelmän energiakaivojen toimintaa. Luotettavan tiedon avulla voidaan varmistaa, että maalämpö tuottaa kiinteistön omistajalle parhaan tuloksen pitkällä aikavälillä.

Älykkään järjestelmän avulla kiinteistön tekniikkaa johtava asiantuntija saa eteensä tietovirran, joka auttaa puuttumaan ongelmiin jo ennalta. Inhimillisiä virheitä ja vääriä päätöksiä tehdään vähemmän. Kustannukset putoavat, kun talon konehuoneessa sählätään vähemmän ja harvemmin. Valitusten määrä supistuu. Tyytyväisyys kohenee.

Täydellisyys on mahdoton tavoite, kun hallittavana on jopa useita satoja muuttujia. Tiedolla on kuitenkin helpompi johtaa kuin mutulla.

Uusista, keski-ikäisistä ja vanhoista kiinteistöistä saadaan enemmän irti, kun niitä ryhdytään ajamaan älykkään järjestelmän avulla. Älyllistämisen tavoitteeksi kannattaa asettaa aina paras versio kiinteistöstä. Lopputuloksena on talo, jossa hmisten on hyvä työskennellä, asua ja asioida.

Kirjoittaja Ari Taiponen johtaa LeaseGreenin palveluliiketoimintaa. Hän huolehtii siitä, että LeaseGreenin digitalisaatiota hyödyntävät palvelut antavat asiakkaalle parhaan mahdollisen lisäarvon, tukevat elinkaarihyötyjen saavuttamista ja pitävät asiakkaat tyytyväisinä.

Takaisin ylös