Kari Neilimo: Energiatehokkuudesta huipputuotot kiinteistöjen omistajille ja miljardien säästöt Suomelle

Kari Neilimo
Liikekiinteistöjen omistaja voi säästää yhdessä vuodessa satoja tuhansia euroja, jos energiatehokkuutta ryhdytään kehittämään pitkäjänteisellä tavalla. Tehokkaimpien investointien tuotto nousee satoihin prosentteihin. Myös kymmenien prosenttien tuotot kannattaa hyödyntää, vaikka takaisinmaksu kestäisi viisi vuotta.

Kari Neilimo 31.3.2015 

Kiinteistöjen omistajien yksi keskeinen strateginen tavoite on pitää huolta pääoman käytön tehokkuudesta ja tulontuottamiskyvystä. Tämä asia yhdistää sekä liiketoimintaa että julkista sektoria.

Investoinnit rakennusten energiatehokkuuteen vähentävät käyttökustannuksia, parantavat liiketoiminnan kannattavuutta ja lisäävät kiinteistösijoitusten tuottoja. Kiinteistöjen arvo nousee sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä. Asumisen ja työskentelyn olosuhteet paranevat, korjausvelka pienenee. Kaikki tämä voidaan saavuttaa varsin vähäisillä riskeillä.

Kuitenkin näyttää siltä, että suuri osa kiinteistöjen omistajista ja yritysjohdosta tyytyy pienempiin tuottoihin ja korkeampiin riskeihin:

Ammattimaiset kiinteistönomistajat hylkäävät hankkeita, joiden tuotto saattaisi yltää 20-30 prosenttiin, vaikka koko kiinteistökannan tuotto on ollut viime vuosina noin 6 prosenttia. Yritysjohto myös etsii säästöjä muualta kuin energiasta, vaikka se on merkittävä kuluerä lähes kaikilla toimialoilla.

Miksi energiaan ei ole kiinnitetty riittävästi huomiota?

Syynä voi olla se, että omistajat tai toimiva johto ei ole vakavasti pohtinut, miten energiakustannukset vaikuttavat kiinteistön tulonmuodostukseeen. Ehkä ei ole tutkittu riittävästi, onko energiankäyttöä mahdollista tehostaa ja miten tämä voitaisiin tehdä?

***

Kiinteistöomistuksen tuottovaatimusten tasoa voidaan nostaa, ja niin pitääkin tehdä. Energiatehokkuus on hyvä keino tavoitteen saavuttamiseksi. Myös kannattavuuslaskennan perusteita tulee tarkistaa.

Kiinteistöala käyttää yleisesti energiatehokkuustoimien päätöksenteon perustana takaisinmaksuaikaa – sitä aikaa, jonka jälkeen investoinnin hyödyt ovat tuoneet takaisin investoinnista aiheutuneet kustannukset. Omistajat ja toimiva johto suhtautuvat myönteisesti 1-2 vuoden takaisinmaksuaikoihin, mutta 3-5 vuotta on monille jo liikaa.

Takaisinmaksun painottaminen saattaa kuitenkin johtaa siihen, että kiinteistöjen omistajat pyrkivät korjaamaan mahdollisimman vähän ja halvalla. Elinkaaren mittaisille hyödyille ei lasketa arvoa. Niukat pääomat käytetään mieluummin uuden rakentamiseen kuin vanhan korjaamiseen.

Näistä syistä johtuen takaisinmaksuaika on liian yksipuolinen mittari. Se tarvitsee kaikissa tapauksissa rinnalleen muita mittareita, esimerkiksi arvion liiketoiminnan tuloksesta, pääoman tuotosta sekä kiinteistön arvon kehittymisestä.

***

Rakennuksiin on sitoutunut suuri osa Suomen kansallisvarallisuudesta. Suuri osa nykyisestä rakennuskannasta on käytössä vielä vuonna 2050.

Kiinteistöt tarvitsevat myös valtavan määrän lämpöä ja sähköä. Rakennusten lämmitykseen, jäähdytykseen ja valaistukseen käytetään joka vuosi Suomessa yli 100 TWh energiaa, mikä vastaa noin 10 miljardin euron suuruista summaa.

Suomalaiset näyttävät uskovan, että kiinteistöjen energiatehokkuus on korkealla tasolla, mutta tämä käsitys ei täysin vastaa todellisuutta. Energiakatselmuksissa löydetään usein 15-20 prosentin säästöpotentiaaleja jopa uudehkoista kiinteistöistä.

Rakennuttajat tilaavat ja rakentajat pyrkivät rakentamaan kiinteistöjä kustannustehokkaasti. Käyttökustannuksiin ei sen sijaan kiinnitetä tarpeeksi huomiota. Kiinteistöjä uudistettaessa energiainvestointeja lykätään helposti, koska ne eivät ole päättäjien mielenkiinnon ydinalueella.

Siksi rakennuksista löytyy ilmanvaihtokoneita, joiden hihnat ovat rikkoutuneet tai tuuletuskanavia, jotka on jätetty puhdistamatta. Huoneistojen lämpötilaeroja ei ole poistettu eikä etäohjausta asennettu. Automaatio tarkoittaa kellokytkintä, joka asennettiin vuoden 1973 öljykriisin aikaan.

***

Liikekiinteistöjen ja taloyhtiöiden omistajat voivat säästää yhdessä vuodessa kymmeniä tai satoja tuhansia euroja, jos ne ryhtyvät kehittämään energiatehokkuutta pitkäjänteisellä tavalla. Tehokkaimpien investointien tuotto nousee satoihin prosentteihin. Myös kymmenien prosenttien tuotot kannattaa hyödyntää, vaikka takaisinmaksu kestäisi viisi vuotta.

Kansantalouden tasolla säästöt lasketaan miljardeissa. Energian hukkakäytöstä vapautuvat rahat vahvistavat yritysten kannattavuutta. Rakennusten arvo säilyy tai nousee. Riippuvuus tuontienergiasta vähenee. Päästötkin supistuvat.

Kirjoittaja on vuorineuvos, kauppatieteiden tohtori ja LeaseGreen Groupin hallituksen puheenjohtaja.

Takaisin ylös