Mitä jos laitettaisiin koulut kuntoon?

Tomi Mäkipelto
Koulujen sisäilmaongelmien hoitaminen on yksi parhaista sijoituksista, jotka yhteiskunta voi tehdä.

Tomi Mäkipelto 2.11.2016

Kuntien vanhentuneet palvelurakennukset kuuluvat Suomen rakennuskannan heikoimpiin osiin. Kuntien omistamien kiinteistöjen korjausvelka on noussut jo yli viiteen miljardiin euroon. Koulujen osuus on kolme miljardia.

Suomalaisissa peruskouluissa, lukioissa ja ammatillisissa oppilaitoksissa työskentelee päivittäin yli 600 000 lasta ja nuorta. Eduskunnan tarkastusvaliokunnalle pari vuotta sitten jätetyn raportin mukaan 12-18 prosenttia koulujen ja päiväkotien rakennuskannasta on vaurioitunut. OAJ:n mukaan yli kolmasosassa opettajien työpaikoista on todettu terveydelle haitallinen sisäilmaongelma.

Huono sisäilma altistaa lapset, nuoret ja heidän opettajansa infektioille, allergioille ja astmalle. Vuosittainen koulujen korjaustarve on moninkertainen toteutuneeseen verrattuna. Vanhojen, huonokuntoisten ja tekniikaltaan vanhentuneiden rakennusten toinen ongelma on huono energiatalous.

Nykytekniikka on tehokkaampaa ja älykkäämpää

Valtio ja kunnat kärsivät rahapulasta. Koulut voitaisiin kuitenkin laittaa kuntoon, jos oppilaiden hyvinvointi nostettaisiin prioriteettien kärkeen. Jos velkaa kerran otetaan, niin käytettäköön sitä sitten tulevaisuuden tekijöiden hyväksi.

Kaikkein tärkeintä olisi uusien ongelmien ja vaurioiden ennaltaehkäisy. Yhteisen omaisuuden rappeutuminen täytyy pysäyttää. Tässä työssä ratkaisevaa on olosuhteiden hallinta. Sisäilman kosteutta, lämpötilaa, painetta ja hiilidioksidipitoisuutta voidaan seurata ja hallita paremmin kuin koskaan, kun kiinteistön tekniikka modernisoidaan.

Tämä on yleensä hyvin kannattava investointi:

Nykyaikainen tekniikka on tehokkaampaa kuin vanhanaikainen järjestelmä. Sisäilmaolosuhteet paranevat ja energiankulutus putoaa.

Olennaista on, että ilmaa vaihdetaan ja rakenteita tuuletetaan todellisten tarpeiden mukaan eikä kelloon ja kalenteriin perustuen niin kuin yleensä. Suuri osa vanhasta rakennuskannasta ei pysty tähän, koska ilmanvaihdossa on enintään kolme asentoa eikä ilmanlaatua seurata antureiden avulla.

Energiasaneeraus parantaa sisäilman laatua

Jos rakennus on läpeensä kastunut tai homehtunut, mikään kiinteistötekniikan modernisointi ei pelasta sitä. Pahimmassa tapauksessa koko rakennus joudutaan purkamaan.

Suuri osa suomalaisista kouluista pystytään kuitenkin vielä pelastamaan päättäväisen työn ja järkevien investointien avulla. Samalla voitaisiin säästää energiaa ja pienentää päästöjä.

Tampereen teknillisen yliopiston tuoreen ja laajan tutkimuksen mukaan investoinnit energiatehokkaaseen kiinteistötekniikkaan parantavat sisäilman laatua. Energiatehokkuus on resurssi, jolla voidaan parantaa toimistojen työympäristöjä ja taloyhtiöiden asukkaiden olosuhteita.

Yhden asiantuntija-arvion mukaan kiinteistöjen riskiryhmään kuuluu 40 prosenttia kouluista, 20 prosenttia päiväkodeista mutta vain 5 prosenttia toimistoista. Tästä tiedosta ja TTY:n tutkimuksista ei voi tehdä esimerkiksi sellaista johtopäätöstä, että sisäilmaongelmien syynä olisi koneellinen ilmanvaihto. Asuinkerrostalotkaan eivät homehdu, vaikka ilmaa vaihdetaan niissä yleensä koneiden voimin.

Koulut ja päiväkodit ovat kuitenkin poikkeuksellisen vaativia rakennuksia kiinteistön tekniikan ja ylläpidon kannalta. Niissä on hyvin vaihteleva ja korkea kosteus- ja lämpökuorma, joka johtuu suuresta henkilötiheydestä. Oikein suunniteltu ja huolellisesti toteutettu talotekniikka mahdollistaa kuitenkin reagoinnin edellä mainittujen kuormien muutoksiin.

Ihmettelemisen aika on ohi. Lasten, nuorten ja opettajien altistaminen pitää lopettaa. Olisi aika laittaa koulut ja päiväkodit kuntoon.

Energiatehokkuus rahoittaa itse itsensä

Yksi ratkaisu on kiinteistön modernisointi, joka rahoittaa itse itsensä. Kunnat voisivat ostaa kiinteistötekniikan investoinnit palveluna, joka sisältää kaiken suunnittelusta toteutukseen ja rahoitukseen. Hankkeen kustannukset veloitetaan kuukausimaksulla, joka jää pienemmäksi kuin investointien tuloksena syntyvä säästö. Kiinteistön omistaja ei tarvitse lainkaan omia investointivaroja.

Tällaisen palvelumallin suosio kasvaa nopeasti yksityisellä sektorilla. Alan markkinajohtaja on Suomessa LeaseGreen, jonka toimitusjohtajana allekirjoittanut toimii.

LeaseGreenin malli sopii useimpien koulujen ja päiväkotien modernisointiin. Nykyaikaisen ja älykkään tekniikan tuottama energiansäästö tarjoaa resurssin investointeihin.

Samalla voidaan toteuttaa myös muut kiinteistön kehittämisen tarpeet kuten tilamuutokset.

Korjausten laiminlyönti on vastuutonta

Energiasaneerauksen laajuus ja hinta vaihtelee kohteittain huomattavan paljon. Olosuhteiden hallinnan ja ongelmien ennaltaehkäisemisen kustannukset jäävät kuitenkin lähes kaikissa tapauksissa tasolle, jota voidaan pitää hyötyihin nähden hyvinkin edullisena.

Esimerkiksi 400 oppilaan koulussa, jonka nettoala on 5500 m2, kiinteistötekniikan modernisoinnin kustannukset liikkuvat noin 0,1–0,4 miljoonan euron luokassa – nolla-alvilla ja ilman tilamuutoksia. Palvelumallilla toteuttavan projektin kuukausikustannus jää 1000–4000 euroon. Uuden tekniikan ja olosuhteiden älykkään hallinnan ansiosta projektin nettokustannus painuu usein nollan alapuolelle, eli meno vaihtuu tuotoksi.

Ennaltaehkäisemisen vaihtoehtoiskustannuksena punnittavia asioita ovat vaurioituneen koulun purkamisen ja uudisrakentamisen kustannukset, jotka nousevat edellämainitun tyyppikoulun tapauksessa yli 10 miljoonaan euroon. Sen lisäksi on laskettava siirrettävien väistötilojen vuokrakustanukset, jotka nekin todennäköisesti nousevat yli miljoonaan euroon.

Koulujen sisäilmaongelmien hoitaminen on yksi parhaista sijoituksista, jotka yhteiskunta voi tehdä. Korjausten laiminlyönti ja energian tuhlaaminen on suorastaan vastuutonta toimintaa samaan aikaan, kun kunnat leikkaavat varhaiskasvatuksen, koulutuksen ja terveydenhuollon resursseista.

LeaseGreenin arvion mukaan kunnat voisivat kiinteistöjen tekniikkaa modernisoimalla leikata energialaskuaan noin 150 miljoonalla eurolla vuodessa, mikä tekee noin 2,5 miljardia euroa investointien elinkaaren aikana. Säästettävällä summalla voitaisiin esimerkiksi palkata päiväkoteihin lähes 5000 lastenhoitajaa.

Ymmärrys kasvaa – seuraavaksi teot

Monet päättäjät ymmärtävät logiikan, mutta heillä ei ole ollut resursseja ongelman ratkaisemiseen. Kun rahaa ei ole, keskustelu jatkuu mutta mitään ei tapahdu.
Uudenlaisten toimintamallien käyttöönottoa hidastavat myös perinteet. Monet virkamiehet suhtautuvat epäluuloisesti uusiin palveluihin ja minimoivat riskejä.

Kun kunta ei tee mitään, se ei ota myöskään riskejä – paitsi tässä tapauksessa ottaa.

Kolmas hidaste on hankintalaki. Nykyinen hankintalaki on ohjannut kuntia sirpaleisiin taloteknisiin projekteihin ja edullista hankintahintaa painottaviin investointeihin.
Jos jotakin tehdään, niin mahdollisimman vähän ja mahdollisimman halvalla. Tilaajan on vaikea arvottaa kilpailutuksissa sellaisia asioita kuten liiketoimintamalli, projektin hallinta, osaaminen ja luottamus.

Hankintalaki uudistuu nyt. Sen vaikutukset hankintojen todellisuuteen nähdään pian.

Ymmärrys nykyaikaisen kiinteistönpidon hyödyistä ja kosteusongelmien hallinnasta on kasvanut selvästi, mutta kunnallisen päätöksenteon kulttuuri ja toimintatavat eivät vielä salli ennakoinnin etujen täysimääräistä hyödyntämistä.

Tähän tarvitaan nyt muutos. Se tulee, ennemmin tai myöhemmin. Koska se on kuntalaisten etu.

Tomi Mäkipelto

Toimitusjohtaja, LeaseGreen Group Oy

Teksti on alunperin julkaistu Kiinteistö-uutisten sivustolla. Kiinteistö-uutisten kustantaja on Bonnier Business Forum Oy, joka on Bonnier Business Press Ab:n tytäryhtiö.

 .

Takaisin ylös